INFORME
La recuperación del mercado de la vivienda podría ocurrir a partir de 2014
En opinión del departamento de análisis de Bankinter, el sector inmobiliario se enfrenta a un periodo de "travesía en el desierto" de unos tres años en términos de demanda y precios aunque esto podrá mejorar si el empleo lo hace al mismo tiempo.
ELISA CATALINA ALONSO
El informe "El mercado de vivienda en España: ¿más caídas de precios?" elaborado por el equipo de análisis de Bankinter explica que la demanda final de vivienda nueva será —al final de dicho periodo— en términos sostenibles, de aproximadamente 360.000 anuales frente los 412.000 en el pico del ciclo 2005-2006. Mientras llega ese momento, los precios probablemente permanecerán estables durante el periodo de transición 2011/13 debido a la singular estructura de propiedad de la vivienda en España (85% propiedad y uso).
"Creemos que los precios de la vivienda en España podrían sufrir un retroceso adicional modesto (que situaríamos en un máximo de -6%) durante los próximos 3 ó 4 trimestres, para estabilizarse a continuación hasta 2013 y probablemente volver a repuntar muy lentamente a partir de finales de ese año o 2014".
El informe de Bankinter explica que el stock actual y real de vivienda nueva es aproximadamente de 900.000 unidades pero consideran "improbable" que siga aumentando. Los expertos dicen que esto es así porque actualmente las ventas de casas nuevas y casas terminadas se encuentran equilibradas (aproximadamente 230.000 unidades/año), "situación que pensamos perdurará hasta que vuelva a crearse empleo neto, "cosa que no esperamos suceda hasta finales de 2012, cuando creemos que el PIB volverá a crecer por encima del 2%".
A partir de ese momento, la economía española tardaría unos dos años en absorber el stock de vivienda, lo que emplaza la normalización del mercado al año 2014; sin embargo, el estudio indica que la actividad inmobiliaria podría reanimarse algo antes. "En macroeconomía, las tendencias y sus cambios son más importantes que las cifras absolutas. En este sentido, creemos que la reducción del stock de vivienda será una tendencia fiable, cuando se haya reducido la mitad (450.000)".
Este hecho, unido a una recuperación de la economía y el empleo que estiman podría tener lugar en 2013, lleva a situar a los expertos, el reinicio de la construcción "no forzada" de vivienda nueva y el retorno a la actividad de los promotores a finales de ese mismo año. Los analistas añaden que si los acontecimientos se desarrollan de la manera descrita, a lo largo de 2013 el actual stock podría reducirse a la mitad, situación que permitiría que se reactivara la construcción residencial a lo largo de 2014 y probablemente también los precios.
caÍda de los precios
A pesar de que acumulan seis trimestres de caídas interanuales, los descensos parece que se están moderando y la peor fase del ajuste podría haber pasado. Sin embargo, la recuperación apunta a que va a hacerse esperar porque la demanda sigue débil en el contexto macroeconómico actual y el stock de viviendas sigue siendo elevado. Por todo esto, los autores del informe estiman que la caída de los precios se frene en algún momento a lo largo del segundo semestre de 2011, sufriendo desde hoy hasta entonces retrocesos limitados. "Estimamos que queda una caída de precios inferior a un -6% (media de España con diferencias según activos y ubicaciones) debido a la rigidez del mercado español en cuanto a la estructura de propiedad.
los precios tardarÁn en subir
FUENTE: Equipo de análisis de Bankinter
Indentificamos tres posibles obstáculos a la recuperación de precios que estimamos podría tener lugar a partir de 2013-2014:
a) las carteras inmobiliarias de bancos y,sobre todo, cajas, producto de daciones en pago y ejecuciones. Estas viviendas están sujetas a rebajas de precios y sometidas a venta activa no sólo ahora, sino que será tanto más así cuando la situación de mercado mejore. Esto puede representar una presión de oferta que limite los futuros repuntes de precios
b) la oferta de vivienda usada. Como se ha descrito antes, la estructura de propiedad en España hace el mercado tan rígido que los propietarios no venden por debajo de un determinado nivel de precios. Sin embargo, llegado el momento en que éstos se recuperen la oferta de vivienda usada registrará al mercado, frenando esa misma recuperación
c) esfuerzo familiar excesivo. Durante el periodo 1997/2007, el esfuerzo familiar para la compra de vivienda se duplicó (ver gráfico) sin que se haya producido una reducción significativa durante la crisis. Esto es principalmente debido al deterioro de la renta familiar disponible durante la crisis económica (paro > 20%) aunque también a la rigidez de los precios. Creemos que el ratio de esfuerzo sólo mejorará a partir de ahora en función de un aumento de la renta familiar disponible, ya que las caídas adicionales de precios son limitadas, lo que pone de manifiesto de nuevo que la variable fundamental es la recuperación del empleo.
El empleo es la clave
Las ventas de vivienda nueva continúan estancadas y nada cambiará mientras no mejore el empleo, sobre todo si se tienen en cuenta la retirada "de facto" de las deducciones en IRPF por vivienda habitual y la subida del IVA en julio pasado. El equipo de análisis piensa "que estas medidas deberían haberse adoptado en una fase expansiva del ciclo y no en la contractiva". Si bien, hay que pensar que las ventas de casas nuevas y la nueva producción se encuentran casi equilibradas, por lo tanto, no se está consumiento nada del stock de las 900.000 totales.
tendencia a construir menos
El número de viviendas iniciadas se ha estabilizado durante los últimos 15 meses en torno a las 18.000 por trimestre y no es previsible que haya más descensos, ya que ese nivel debería mantenerse simplemente con la construcción de viviendas ya comprometidas por constructoras y entidades financieras para desarrollar terrenos adquiridos y activos adjudicados, respectivamente.
"Si no se realizaran esos desarrollos su valoración sería aún inferior y representarían un problema aún más grave para ambas partes. Pensamos que esta inercia es inevitable, aunque tendente a agotarse a lo largo de los próximos dos años", dice Bankinter.
Bankinter aclara quÉ es el stock real
El Banco de España estima que a cierre de diciembre de 2009, los activos adjudicados eran 59.700 millones de euros y los fallidos 4.000 millones. Teniendo en cuenta que incluye todo tipo de inmuebles, Bankinter se plantea que ¿a cuántas viviendas equivale? "Nosotros estimamos la demanda final para ocupación real hoy en aproximadamente 360.000 casas por año, unas 130.000 más de las que se venden ahora". Siendo los matrimonios los que más demandan seguidos de divorcios, parejas de hecho y residentes extranjeros. "El alto desempleo —añaden— es responsable de la diferencia". |
